טיפים להעסקת קבלן

במשך שנים, אחת השאלות הנשאלות ביותר שלי היא, איך אתה מוצא קבלן טוב? יש בזה כל כך הרבה שתמיד הרגשתי די כמו, מאיפה אני מתחיל .

אנו משפצים בתים כמעט כל הזמן כבר 10 שנים. באותה תקופה עשינו הרבה טעויות ולמדנו שיעורים בדרך הקשה. בפוסט זה אשתף את הטיפים האישיים שלי למציאת קבלנים אמינים וניהולם בעצמך.

אשתף גם כיצד אני מחפש קבלנים חדשים ואקבל את הצעות המחיר המדויקות ביותר. אני כל כך נרגש לחלוק איתך את זה שכן שיפוץ היה שמחה אמיתית בעיניי ומשהו שאני מאוד גאה בו. אני אעזור לך להפוך את החוויה הראשונה שלך ללא כאבים ככל האפשר.

קָשׁוּר: בדוק את הארכיון שלנו לעיצוב הבית 101 לקבלת טיפים נוספים.

ההבדל בין קבלן כללי לאנשי סחר:

קבלן כללי הוא מנהל פרויקטים שמנהל את כל העבודות שנעשות על הבית שלך. לרוב הפרויקטים (למשל, מטבח או חדר אמבטיה), אם אתה רוצה להיות מסוגל להעסיק רק אדם אחד שדואג לפרויקט כולו, תצטרך לשכור קבלן כללי.

נדיר שכל קבלן יעשה סולו של פרויקט שיפוץ שלם (וזה ככל הנראה יהיה ציר זמן ארוך יותר). קבלן כללי יפקח על הפרויקט שלך על ידי תכנוןו, שכר את כל אנשי המסחר הדרושים, לפעמים מקור וקנייה של אספקה נחוצה, ובדיקת מדי יום (או לעיתים קרובות) כדי לוודא שהכל בדרך.

איש מסחר הוא מישהו שעושה סחר אחד. לדוגמה, כשאתה משפץ אפילו את חצי האמבטיה הקטן ביותר, יתכן שתזדקק לאדם אריחים, מתקין טפטים, אינסטלטור וחשמלאי.

אני ממליץ לחפש אנשי סחר המתמחים בסחר אחד מכיוון שהם לרוב המיומנים והמקצועיים ביותר. אני ממליץ לעבוד רק עם קבלנים מורשים - במיוחד על פונקציות חיוניות של הבית כמו חשמל ואינסטלציה.

יתרונות וחסרונות: המקצוען של עבודה עם קבלן כללי הוא שהם ינהלו עבורך את הפרויקט. תהיה לך פחות אחריות וזה יכול לחסוך זמן רב, במיוחד אם אינך יודע עסקאות שאתה אוהב ותצטרך להעסיק את כולם מאפס.

מקצוען נוסף של קבלן כללי הוא שאם בעיה מתעוררת עם סחר (לרוב לא מופיע), תפקידם לטפל בזה. אם אתה אדם ששונא עימות, זה משהו שיש לקחת בחשבון.

מקצוען אחרון של קבלן כללי הוא שתקבל הצעת מחיר אחת הכוללת הכל. זו דרך מהירה יותר להבין את עלות הפרויקט שלך. החסרונות של עבודה עם קבלן כללי הם ששירותי ניהול הפרויקטים שלהם, כמובן, עולים כסף.

התקציב הכולל לפרויקט שלך יהיה לפחות 20% יותר, ובניסיון שלי זה היה יותר מזה.

עבור אנשי סחר, אתחיל עם החסרונות. מבחינתי, הקונטורה הגדולה ביותר היא כל שכירת עסקאות חדשות. יש תהליך ראיונות (עוד בקרוב) שהוא זמן רב.

בכל פעם שאתה משפץ לראשונה באזור חדש, אתה צריך למצוא מערך חדש של אנשי מסחר שאתה אוהב וסומך עליהם. כשמתחילים פרויקט ענק, כמו שיפוץ איטי של מלא, זה יכול להיות שווה למצוא את כל האנשים האלה.

מניסיוני, כשאתה מוצא עסקאות נהדרות אתה יכול לעבוד איתם במשך שנים. הקונטורה העיקרית האחרת של קבלת הקבלן הכללי היא האחריות הנוספת של ניהול עסקאות בעצמך. אתה תהיה אחראי לשלם אותם ישירות ולבצע את כל הסכסוכים שעלולים להתעורר.

המקצוען הגדול ביותר של עבודה ישירות עם עסקאות הוא ככל הנראה החיסכון בתקציב.

ההעדפה האישית שלי: בשנים הראשונות של השיפוצים שלנו, בחרנו לעבוד ישירות עם עסקאות ולא קבלן כללי מכיוון שזו הייתה האופציה היחידה שמתאימה לתקציבים הקטנים שלנו. ככל שחלפו השנים התוודעתי לתהליך ונוח להיות מנהל הפרויקט.

אני זוכר שזה כל כך מלחיץ בהתחלה, אבל עם הזמן מצאתי קצב נוח. בימינו אני אוהב לעבוד ישירות עם אנשי סחר ולמצוא את זה קל יותר, מהיר יותר ופחות יקר להשיג בדיוק את התוצאה שאני רוצה.

אני מסוגל להיות כנה מִיָד כשאני רואה משהו שאני לא אוהב או שזה לא מתכוון לתכנן. פיתוח מיומנויות תקשורת טובות הוא חובה. מכיוון שהתרגלתי לעבוד ישירות עם עסקאות, זו כעת העדפה שלי לפרויקטים הקוסמטיים הקטנים ביותר.

אני אוהב שאני יכול לחסוך חלק מהתקציב שלי על ידי עצמיות לזלוג במקומות אחרים. אני עדיין הייתי שוכר קבלן כללי לפרויקטים שאני לא מנוסה בהם וכל מה שבסולם הדורש היתר.

לפרויקטים גדולים, קיימת גם גישה היברידית שיש לקחת בחשבון.

אם אתה רוצה קבלן כללי, וצריך לחסוך תקציב, אמור להם שכבר יש לך צייר או איש רצפה משלך. עסקאות כאלה הן הקלות ביותר למצוא שכירה. ככה, תשמור קצת בסימון בכמה מהפריטים הגבוהים ביותר לתקציב.

טיפים להעסקת קבלן או סחר:

כרגע אני מחפש קבלן כללי לכמה מהעבודה בקנה מידה גדול הבית החדש שלנו ו כך חיפשתי:

שאל אנשים בשכונה שלך אם יש צוותים מהימנים שעובדים שם הרבה.
הקבלן האידיאלי שלי הוא תמיד אחד עם נקודת מחיר בינונית. אני אף פעם לא מחפש את הקבלנים הזולים ביותר מכיוון שלעתים קרובות הם יקרים יותר עם הזמן ומכניסים יותר מדי דרמה אישית לפרויקט שלי.
אם המחיר נמוך באופן מזעזע, היה זהיר מאוד. מניסיוני, אני מחפש מישהו שאומר לי מחיר אמיתי שיש לו נימוק מאחוריו. לדברים כמו רצפות עץ ואריח יש בדרך כלל מחיר למטר מרובע. עבור דברים כמו מובנים בהתאמה אישית, המחיר עשוי להיות מעורפל יותר עבורך וזה נורמלי.
מניסיוני, הקבלנים במחיר בינוני הם נָכוֹן אפשרות במחיר הטוב ביותר ובדרך כלל עדיף ללכת עם המחיר הסביר במקום המציאה.
בקש מאנשים בשכונה שלך המלצות סחר ספציפיות. יש לך אינסטלטור שאתה אוהב?
שאל אנשים איזה צוות קבלן מתמחה בסוג הבית שלך (היסטורי? אמצע המאה? בנייה חדשה?).
שאל כל אדם שאתה מכיר ששופץ בחמש השנים האחרונות. שאל ספציפית האם היית שוכר אותם שוב לאחר הניסיון שלך איתם? וכן מהן נקודות החוזק והחולשה שלהם? שום שיפוץ אינו מושלם, ולכן טוב לגלות כיצד הטעויות והאתגרים שלהם מטופלים.

בואו נדבר על ראיון. אני מחשיב את הפגישה הראשונה גם הזדמנות לקבל הצעת מחיר וראיון מצידי. למדתי שהקבלנים הטובים ביותר יראו אותך גם כדי לראות אם אתה תהיה לקוח טוב (עוד כיצד להתכונן למטה).

ברגע שיש לך רשימה קצרה של כמה GCs או עסקאות שאתה רוצה לראיין (הייתי עושה שניים או שלושה ראיונות/הצעות מחיר עבור כל תפקיד שאתה ממלא), הגיע הזמן להתכונן לקביעת הפגישה הראשונה שלך.

אחת הטעויות הגדולות ביותר שאתה יכול לעשות היא לבקש הצעת מחיר ושום דבר אחר. זו ההזדמנות שלך לנסות ללמוד יותר על אופן פעולתם ומה לצפות. הנה כמה דברים טובים לשקול לבקש:

תמונות של פרויקטים דומים שהם גאים בהם, או באמת כל תמונות בהן הם גאים. תן להם להראות לך במה הם הכי טובים.
התייחסויות זוגיות של בתים מקומיים שתוכלו להתקשר אליהם. לעתים קרובות הם אפילו ינסו לארגן כדי לאפשר לך לראות את השיפוץ שלהם באופן אישי.
שאל - אילו אמצעי זהירות אתה מוצא את העזרה ביותר לשמור על פרויקט בתקציב?
שאל - אילו עלויות נסתרות אתה צופה בשיפוץ שלי?
שאל - איך ציר הזמן הרגיל שלך? מהן כמה דרכים בהן אנו יכולים לשמור על הפרויקט שלנו על לוח הזמנים?
אמור להם שאתה צריך להסכים על לוח זמנים לתשלומים בהתחלה שהוא עלויות אספקה מלפנים ואז תשלום בכל פעם שהושלם סמן קילומטר על הפרויקט.

נסה פרויקט מבחן. לפני שאתה שוכר קבלן שיעשה שיפוץ גדול, שכר אותם כדי לעשות משהו קטן יותר. הייתי ממליץ במיוחד על כך לכל מי שמתכונן לשיפוץ גדול או מלא בבית.

אם יש לך סיכוי לעשות קודם משהו קטן יותר - פשוט חדר אמבטיה, למשל, תוכל לוודא שאתה אוהב את הצוות ולעבוד טוב יחד לפני שתקפוץ להתחייבות גדולה יותר יחד.

שיחת פפ סקסיזם לנשים. ניווט בסקסיזם הוא דבר שעלה לי לעתים קרובות כאישה שכרה בעיקר קבלנים ואנשי סחר. הרבה (רבים) פעמים קבלנים גברים נכנסו לביתנו בפעם הראשונה, התבוננו סביב ושואלים, מה בעלך עושה?

זה מזעזע לחלוטין ולעולם לא בסדר, אבל מבחינתי זה גם היה רע הכרחי. אני רואה את זה כקיבל את העולם שאני חי בו, לא את העולם שאני מאחל לי שגרתי בו. כדי להיות הוגן, עבדתי עם הרבה גברים מכבדים, אבל הנה הטיפים שלי למתי קם הסקסיזם:

בעלי ואני הודענו להם בבירור שאני זה האחראי וזה הוא לא צריך בסדר כלום ו בעלי בכוונה אינו שוקל על דעות ושואל אותי מה אני חושב מול קבלן חדש שיגדיר את הטון. התשובה שלו לכל דבר היא, מוטב שתשאל את אלסי.
בכך שאתה מוכן מאוד לפגישת הצעת המחיר הראשונה שלך תראה להם שאתה רציני ואתה יודע בדיוק מה אתה רוצה.
אחד הדברים העיקריים שאני נתקל בהם הוא קבלנים שמנסים לדבר אותי ולחוץ מהבחירות. לעתים קרובות יש להם כוונות טובות ופשוט מנסים לעשות בשבילך את מה שהם עושים בדרך כלל. אמנם זה משוב טוב על פריטים כמו בטיחות או פונקציה, אך זה מתסכל להיחקר שוב ושוב בבחירות עיצוביות. עכשיו אני תמיד מתכונן לזה עם המון תמונות.
לעולם אל תיתן לקבלן לדבר אותך במשהו שאתה לא רוצה או לא אוהב רק בגלל שאתה מרגיש במקום. תגיד שאתה צריך יום כדי לחשוב על זה.

כיצד להתכונן לקבל הצעת מחיר:

כשעשינו את השיפוץ הגדול הראשון שלנו, קיבלתי רוח רפאים על ידי קבלנים הרבה ו הם היו מגיעים לבית שלי כדי לתת לי הצעת מחיר ואז לעולם לא הייתי מקבל את הציטוט ולעולם לא שומע מהם שוב. שנים אחר כך אני מבין את זה הייתי הבעיה .

כשקבלן הופיע בביתי, הייתי לא מוכן ופשוט עובר בבית איתם מדבר על איך אני רוצה שכל חדר יראה. לעתים קרובות אפילו לא ידעתי בדיוק מה אני רוצה, אבל עדיין ציפיתי שהם ישלחו לי הצעת מחיר.

קבלנים לא רוצים לעבוד עם אנשים שעדיין מחליטים מה הם רוצים. הם רוצים פרויקט שמובן ומוכן להתחיל במסגרת זמן מסוימת.

הטעות הנוספת שעשיתי בשנים הראשונות מעולם לא אמרה את התקציב שלי. הייתי כל כך מרוכזת בניסיון להשיג עסקה טובה, עד שהאמנתי בטעות שלא אמירת התקציב שלי תביא לי ציטוט נמוך יותר.

קבלנים לא יכולים לקרוא את דעתך ועם קבלנים טובים המחירים אינם באמת ניתנים למשא ומתן. זה לא הוגן להזמין קבלן לקבל הצעת מחיר מבלי שיהיה לפחות תקציב של פארק הכדור של מה שאתה מקווה לשלם.

למעשה, לעיתים קרובות מצאתי שזה מועיל יותר לומר שהתקציב האידיאלי האמיתי שלך, שכן קבלנים רבים ינסו לעזור לך להתאים את היקף הפרויקט שלך כך שיתאים לתקציב שלך. זו נקודת התחלה טובה ועוזרת לך להגיע לאותו עמוד.

כל הדברים שאני מכין לפני הפגישה עם קבלן:

גיליתי שהכנה מלאה (יש שיגידו הכוונה יתר) עוזרת לי לקבל את הצעות המחיר המדויקות ביותר ולקיים פגישה ראשונה פרודוקטיבית יותר עם קבלן חדש.

זה גם מראה להם שאני אהיה לקוח אחראי ומתקשר טוב. אני אוהב לקחת את הזמן ולבלות לפחות כמה לילות בהכנת כל הוויזואליות והדוגמאות לפני תחילת הפגישות.

רישומים של איך אני רוצה שהפרויקט שלי ייראה (היו מפורטים ככל האפשר).
כל המקורות שלי נבחרים. נכון לעכשיו, אני מתכונן לציטוט של אמבטיה ובחרתי בהבלים, באמבטיה, בכל החומרה, באריחים ואפילו בשירותים לִפנֵי הפגישה הראשונה שלי עם קבלן פוטנציאלי.
דוגמאות חזותיות. תמונות Pinterest המציגות את כל פרטי הפרויקט שלך. זה לא לוח מצב רוח בו הצבעים והאווירה חשובים - - זו דרך לתקשר אם אתה רוצה שהאריח שלך יותקן דרך מיוחדת או שאתה רוצה שתוסיף דלת מקושתת.
לעולם אל תניח שהם יכולים לראות מה בראש שלך. תמיד תקשר כפול על ידי הצגת דוגמאות .
הכירו את מסגרת הזמן האידיאלית שלכם. הם תמיד ירצו לדעת מתי הם יכולים להתחיל ומתי תצטרך לעשות זאת. אם אתה משפץ לפני שאתה עובר לבית חדש, אני ממליץ לומר שהכל צריך להיעשות חודשיים עד חודשיים לפני שתעבור לגור. עיכובים הם נורמליים ותרצה סיכוי לנקות אותו לפני שתעבור לגור.
דע את התקציב שלך. דע את המחיר הנמוך ביותר שאתה מקווה לשלם כמו גם את הגבוה ביותר שאתה מוכן לשלם עבור עבודה.

כשהתחלתי לשפץ לראשונה, תמיד פחדתי להיראות תחזוקה גבוהה או חרבה, כאשר באמת המילים האלה הן רק מילים נרדפות על היותך מפורטות מאוד והושקעו בשיפוץ שלי.

עכשיו, אני לא מנסה להסוות את התכונות האלה. אני מודיע לקבלנים לדעת שאכפת לי מהפרטים. אין בזה שום דבר רע. זה הרבה יותר טוב שכל המעורבים יהיו ספציפיים במיוחד לגבי מה שאתה רוצה מאשר להיכנס לפרויקט ללא תוכנית.

כיצד לתקציב עבור יתר על המידה וללא צפוי:

בטח שמעת לייעוץ ישן, זה יעלה פי שניים וייקח פי שניים ממה שהם אומרים. זה בהחלט היה נכון לגבי קבלני המציאה ששכרתי בשלב מוקדם בשיפוץ שלי.

עם זאת, לא מצאתי שזה נכון בכל רחבי הלוח. הוצאות בלתי צפויות יופיעו! הנה כמה דברים שכדאי לזכור:

הצעות מחיר של קבלן אינן כוללות פסי בעיות בלתי צפויים בציטוטים שלהם. היה לנו אותם כמעט בכל שיפוץ בטן שעשינו אי פעם. רצפות המשנה רקובות וצריכות להחליף, יערות קשים אינם ניתנים להצלה וצריך להחליף אותם, נמצא עובש ויש לתקן אותו. בעיות מסוג זה נפוצות.
בדרך כלל יש יותר אספקה ממה שאתה צופה. דברים קטנים מסתכמים, גם אם אתה נזהר.
הבעיה האישית שלי היא שבדרך כלל אני ממשיך להוסיף רעיונות לאחר שיש לי את הצעת המחיר שלי, מה שמוסיף הוצאות.

כך אני שומר על עצמי בתקציב וגם יש לי תמיד כספים לכיסוי להוצאה בלתי צפויה:

שמור תמיד לפחות 10K $ או 20% (מה שיהיה יותר) בהישג יד עבור הוצאות בלתי צפויות. אתה פשוט אף פעם לא יודע. זה תלוי בך כמה יתר על המידה אתה מתכונן.
אני ממליץ תמיד לקבל קרן חירום מיני בריאה המיועדת לשיפוץ שלך. ברגע שחדר מרופד, באמת אין לך ברירה אלא להחזיר אותו ואתה צריך להיות מוכן לשלם עבור תיקונים והוצאות בלתי צפויות.
קבע את השיפוץ שלך מהכי פחות חשוב. אם אתה נמצא בתקציב הדוק, זה חכם קודם לבצע את שיפוץ הזכייה הגדול שלך. אלה הם תיקונים חיוניים, שיפוצים במטבח ושירותים עבור מרבית הבתים. אז אתה יכול לעשות את הנחמד שלך לקבל פריטים בהמשך, כמו להוסיף מרפסת חדשה או להוסיף חבורה של טפטים.
בתקציבים שלי, אני תמיד יודע אילו פריטים אני אחזור מהתוכנית שלי אם אתחיל לעבור על התקציב.
כפי שרמזתי לעיל, יש קשר בין שכירת קבלנים מנוסים, מכובדים מוניטין לבין להישאר בתקציב. אני מעדיף להתכווץ במחיר מלפנים ולהישאר בתקציב מאשר לעבור על תקציב המציאה שנאמר לי. הצעות מחיר סבירות לניצחון!

מאוד נהנתי לשתף את זה ואני מקווה שזה יעזור לחלק מכם להימנע מכמה מהמלכודות והטעויות שעשיתי בעבר. בסופו של דבר, שיפוץ הוא בדרך כלל תהליך מאתגר עם תגמול גדול בסוף.

שמור את הסנטר שלך, השגיח על הפרס ואל תכה את עצמך על דברים שאתה לא יכול לשלוט בהם. זה נורמלי להרגיש שרוף לחלוטין בסוף שיפוץ, ובניסיון שלי הוא דוהה במהירות ברגע שתושלם.

מה לראות כמה מפרויקטי השיפוץ שלי?